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    Prescripción Adquisitiva de dominio de inmuebles
    Publicado el :2011-09-05

    De conformidad con lo dispuesto en el artículo 952 del Código Civil, quien adquiere un bien por prescripción puede accionar judicialmente para que se le declare propietario, siendo la sentencia que accede a la petición, el título en virtud del cual se inscribirá la propiedad del accionante en el Registro y se cancelará el asiento respectivo a favor del antiguo dueño.

    Mediante Ley Nº 27157 se establece la posibilidad de que dicho  procedimiento de prescripción adquisitiva se tramite también ante un notario, a tenor de lo dispuesto en el artículo 21 de la norma mencionada, disposición que se encuentra comprendida dentro del Título I, referido a los procedimientos de regularización de edificaciones.

    Asimismo, el artículo 35 del Reglamento de la Ley Nº 27157 aprobado por Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC, prescribe que si durante el trámite de regularización de una edificación, se advierte la necesidad de iniciar un procedimiento de saneamiento de titulación, vía prescripción adquisitiva de dominio o formación de título supletorio, el notario, a petición del interesado, iniciará el asunto no contencioso de competencia notarial, regulado en los artículos 38 al 43 del precitado reglamento.

    De igual manera, en el artículo 3.2 de la Ley Nº 27333 se señala que la regularización de fábrica que requiera de saneamiento por prescripción adquisitiva de dominio, necesariamente se debe tramitar ante notario público.

    Entonces, se concluye que, la prescripción adquisitiva de dominio regulada en la Ley N° 27157 y su Reglamento, se encuentra limitada a la existencia  de  una  fábrica  por  regularizar; salvo que se trate de un terreno ubicado en el área urbana, conforme a la modificación introducida por el artículo 5 inciso k) de la Ley Nº 27333.

    En virtud de lo dispuesto en el artículo 1 del Reglamento de la Ley N° 27157, la aplicación de dicha norma es obligatoria a nivel nacional para las edificaciones levantadas en predios urbanos. Asimismo, en el primer párrafo del artículo 4 se define a la regularización como el trámite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripción, de las edificaciones existentes sobre terrenos que cuenten, por lo menos, con la aprobación de su proyecto de habilitación urbana.

    De otro lado, el artículo 5 de la Ley N° 27333 regula el procedimiento de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio previsto en el artículo 21 de la Ley Nº 27157, estableciendo en el inciso k), que dicho trámite comprende también a la declaración de prescripción adquisitiva de dominio de terrenos ubicados en zonas urbanas que no cuenten con edificaciones.

    En ese orden de ideas, se concluye que la función notarial regulada en la Ley N° 27157, su Reglamento y la Ley N° 27333, deberá estar referida sólo a predios urbanos o a terrenos que por lo menos tengan aprobado el proyecto de habilitación urbana.

    El segundo párrafo del artículo 36 del Reglamento de la Ley N° 27157 dispone que el notario solicitará al registro la anotación preventiva de la solicitud de prescripción adquisitiva si el predio está registrado, disposición  igualmente  acogida  en  la  Ley Nº 27333 en su artículo 5 inciso c).

    Conforme a la Resolución N° 427-2000-ORLC/TR del 30 de noviembre de 2000, no es exigible que se adjunte copia certificada de la solicitud de prescripción adquisitiva a efectos de su anotación preventiva, bastando a tal efecto, la solicitud formulada por el notario ante el que se tramita el proceso respectivo.

    Lo expuesto anteriormente, no excluye que, como en el presente caso, el interesado adjunte la solicitud formulada por el notario y además la solicitud de declaración de prescripción adquisitiva, los recaudos de ésta u otros documentos que considere pertinentes; supuesto en el cual, a tenor del artículo 31 del Reglamento General de los Registros Públicos, la calificación registral se efectuará evaluando integralmente los títulos en cuyo mérito se solicita la inscripción; ello considerando que, no obstante que dichos documentos complementarios no fundamentan de manera inmediata la inscripción rogada, pueden coadyuvar a que ésta se realice.

    El artículo 68 del Reglamento General de los Registros Públicos establece que inscrito el acto o derecho cuya prioridad ha sido cautelada por la anotación preventiva, surtirá sus efectos desde la fecha del asiento de presentación de la anotación.

    En tal sentido, teniendo en cuenta que la anotación preventiva cuya inscripción se solicita tiene como objeto publicitar la existencia de un proceso de prescripción adquisitiva tramitado notarialmente y asimismo, guardar prioridad para la inscripción definitiva de dicho acto; la calificación registral deberá efectuarse, en los aspectos que se desprendan de los documentos presentados y los antecedentes registrales, como si se tratara del acto definitivo.

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